집을 받기로 했다면, 등기와 세금을 함께 확인하세요.
실질적인 재산분할은 일반 증여·매매와 세금 처리가 다릅니다. 다만 부동산을 받는 사람의 취득세까지 없어지는 것은 아닙니다.
먼저 세 가지만 확인하세요.
- 재산분할인가요, 위자료인가요?
같은 집을 넘겨도 이전하는 이유에 따라 세금이 달라집니다.
- 누가, 언제, 어떤 지분을 넘기나요?
합의서·조정조서에 부동산과 지분, 등기 일정이 명확해야 합니다.
- 대출과 세금은 누가 부담하나요?
소유권이전과 대출 채무자 변경은 별도 절차입니다.
등기 신청, 취득세·양도소득세·증여세와 나중에 집을 팔 때의 확인사항은 아래에서 펼쳐 읽으실 수 있습니다.
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등기 전에, 넘기는 이유부터 구분하세요.
이혼하면서 집을 넘기는 이유는 재산분할, 위자료 지급, 매매·증여 등으로 나뉠 수 있습니다. 실제로 공동재산을 나누는 것인지, 위자료 지급에 갈음하는 것인지에 따라 세금 처리가 달라집니다.
합의서에 ‘재산분할’이라고 적는 것만으로 세금 처리가 확정되지는 않습니다. 이혼 성립 여부와 이전 시점, 재산 형성 경위, 정산금·채무 부담까지 실제 내용을 함께 확인합니다. 이혼이 성립하지 않은 상태의 이전을 당연히 이혼 재산분할로 처리해서는 안 됩니다.
합의서·조정조서에는 무엇을 정해야 하나요?
- 등기사항증명서와 일치하는 부동산 표시와 이전할 지분
- 재산분할과 위자료의 구분, 정산금이 있다면 그 금액과 지급일
- 소유권이전등기 일정과 서류 제공·신청 협력 의무
- 대출·임대차보증금의 부담과 실제 정리 방법
- 취득세·부대세금·등기 비용의 부담
‘아파트를 준다’는 표현만으로 끝내기보다 등기와 정산을 실제로 이행할 수 있도록 문구를 정합니다. 부부 사이에서 비용 부담을 합의한 것과 과세관청에 대한 법정 납세의무는 구분해야 합니다.
등기는 자동으로 바뀌지 않습니다.
이혼이나 재산분할 합의만으로 등기부의 명의가 자동 변경되지는 않습니다. 등기신청을 별도로 준비해야 합니다. 합의에 따른 이전은 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하는 방식으로 진행합니다.
등기절차 이행을 명하는 확정판결이 있는 경우에는 단독 신청이 가능한지 검토합니다. 조정조서·화해조서 등도 문구와 조건에 따라 필요한 서류를 확인해야 하며, 재판 문서가 있다는 이유만으로 모두 같은 절차가 되는 것은 아닙니다. 반대급부나 선행 조건이 있다면 그 이행 여부와 집행문 필요 여부도 살핍니다.
등기사항증명서, 합의서·조정조서·판결문, 이혼 확인 자료를 먼저 준비하세요. 등기필정보·인감 관련 서류, 확정증명 등 추가 서류는 공동 신청인지 재판에 따른 신청인지에 따라 달라집니다. 취득세 신고·납부와 등기 신청에 필요한 기한도 함께 확인합니다.
집을 받는 사람: 취득세는 별도입니다.
실질적인 이혼 재산분할로 부동산을 받는 경우에도 취득세를 검토해야 합니다. 지방세법에는 재산분할 취득에 대한 세율 특례가 있습니다.
지방자치단체의 일반 안내에서는 이혼 재산분할의 취득세 본세를 1.5%로 안내합니다. 이는 모든 경우의 최종 납부액이 1.5%라는 뜻은 아닙니다. 특례 적용 여부, 과세표준과 취득 지분, 부동산의 종류, 지방교육세 등 부대세목의 적용을 관할 시·군·구 세무부서에 확인해야 합니다. 주택 시가에 단일 세율을 곱해 총세금을 확정하지 않습니다.
양도소득세·증여세: 재산분할과 위자료가 다릅니다.
혼인 중 함께 형성한 재산을 실질적으로 나누는 재산분할은 원칙적으로 증여로 보지 않고, 그 재산분할에 따른 부동산 이전 자체도 유상양도로 보지 않는 것이 기본입니다. 이를 ‘이혼하면 모든 부동산 이전이 면세’라는 의미로 넓혀서는 안 됩니다.
위자료를 지급하는 대신 부동산을 넘기는 경우에는 채무를 부동산으로 갚는 대물변제로서 양도소득세 과세대상이 될 수 있습니다. 실제 세금은 양도차익과 비과세 요건 등을 따로 검토합니다. 재산분할과 위자료가 섞여 있다면 각각의 금액·지분과 이전 이유를 명확히 정리해야 합니다.
형식만 재산분할로 정한 증여나 조세회피 목적의 이전은 동일하게 취급되지 않을 수 있습니다. 문서 제목보다 사실관계와 실질이 중요합니다.
대출이 남아 있다면, 명의이전과 따로 확인하세요.
집의 소유권이 넘어가도 기존 대출 채무자가 자동으로 바뀌거나 기존 담보가 없어지는 것은 아닙니다. 부부끼리 ‘대출은 집을 받는 사람이 갚는다’고 합의해도 은행에 대한 기존 채무자의 책임이 당연히 사라지지는 않습니다.
채무자 변경·면책을 위한 금융기관의 승낙이나 상환·대환 가능성을 확인하고, 임대차보증금이 있다면 임대차 관계와 반환 부담도 함께 살펴봅니다. 실제 이전·정산 구조에 따른 세금은 별도로 검토합니다.
나중에 집을 팔 때도 확인할 것이 있습니다.
재산분할로 받는 단계와 이후 제3자에게 파는 단계는 다릅니다. 이후 매도에는 양도소득세가 문제 될 수 있습니다.
국세청 해석은 이혼 재산분할로 이전받은 자산의 취득시기·취득가액과 보유기간을 판단할 때 이전한 배우자의 당초 취득을 기준으로 보는 원칙을 설명합니다. 등기받을 당시의 시가로 취득가액이 자동 변경되는 것으로 계산하지 마세요. 실제 적용과 주택 비과세·거주 요건은 당초 매매계약서·취득 비용·보유 및 거주 자료를 가지고 별도로 확인합니다.
상담 전 준비자료
- 최근 등기사항증명서와 부동산의 종류·지분을 확인할 자료
- 이혼·재산분할 합의서, 조정조서 또는 판결문
- 당초 매매계약서와 취득 비용 자료
- 대출 잔액·상환 내역, 임대차계약서·보증금 자료
- 정산금·위자료의 구분과 지급 일정
재산분할 문구와 등기 이행 문제는 법률상담에서, 구체적인 세액과 신고는 관할 과세관청 또는 세무전문가와 함께 확인하면 실제 정산액을 정하는 데 도움이 됩니다.
재산분할 상담 안내 → · 약속한 지급이 이행되지 않는다면 →
법령·공식 확인 자료
확인 기준일: 2026년 11월 5일. 아래 법령·공식 안내와 국세청 해석을 참고했습니다. 개별 해석 사례는 해당 사실관계를 전제로 합니다.